Co je exekuce na nemovitost?
Pro mnoho lidí není vůbec jasné, co to znamená exekuce na nemovitost. Většina se domnívá, že se jim prodá dům ihned a všechny peníze dostane exekutor. Nikoliv, pokud má majitel na své nemovitosti exekuci, představuje to její tzv. zablokování.
Zablokovat lze jakoukoliv nemovitost, která je uvedena v katastru nemovitostí. Může se tedy jednat pouze o stavby spojené pevným základem se zemí (rodinné domy, chaty, chalupy, ale i stodoly, stáje atd.).
Samotné zablokování probíhá tak, že soud vydá usnesení o nařízení exekuce, a to na základě exekučního titulu. V tomto usnesení je ustanoven exekutor, který je povinen exekuci provést, téměř ve všem případech jej navrhuje věřitel ve svém návrhu. Pro soudního exekutora usnesení o nařízení exekuce vyjadřuje pravomoc po dlužníkovi (povinném) vymáhat částku pro věřitele (oprávněného), tj. tzv. jistina, a částku určenou za výkon exekutora, to jsou tzv. náklady exekuce.
Exekutor má povinnost zajistit veškerý majetek povinného, ze kterého by měl být dluh uhrazen. U nemovitostí se lidé i odborná veřejnost pře, zda je nutnost blokovat nemovitý majetek ve výši i několika milionů, když povinný dluží pár tisíc. Zablokování nemovitosti se uskuteční na základě Exekučního příkazu na prodej nemovitosti, které se zašle oprávněnému, povinnému a katastru nemovitostí.
To ovšem ještě neznamená samotný prodej, je to taková plomba, že majitel nesmí a vlastně ani nemůže s nemovitostí nijak nakládat, hlavně nejdou převádět majetková práva.
Pokud se rozhodne exekutor nemovitost vydražit, ustanoví znalce, který sestaví znalecký posudek, na základě kterého se určuje cena nemovitosti. Exekutorský úřad vydá dražební vyhlášku, ve které uvede datum dražby, místo dražby, předmět dražby, vyvolávací cenu (ta je stanovena ve většině případů v částce 3/4 ceny nemovitosti).
Při ukončení exekuce se katastru nemovitostí zašle vyrozumění o ukončení exekuce a žádosti o výmaz Exekučního příkazu a Usnesení o nařízení exekuce. Pokud se nemovitost nachází v jiném obvodu než v tom, ve kterém se nachází soud, jenž o nařízení exekuce rozhodoval, musí se žádost o výmaz zaslat do obou dvou. Usnesení o nařízení exekuce zapisuje katastr nemovitostí, který je v obvodu rozhodujícího soudu, a Exekuční příkaz zase zapisuje katastr nemovitostí, jenž eviduje konkrétní nemovitý majetek.
Ovšem až do takové situace, tedy dražby, nemusí exekutor vůbec dospět, pokud mají lidé například domluvené adekvátní splátky nebo se čerpá na umoření dlužné částky z jiných zdrojů.
Průběh exekuce nemovitosti
Obecně exekuce může probíhat pouze na základě platného usnesení o nařízení exekuce, který vydá příslušný soud dle povinného (dlužníka). V tomto usnesení je uveden exekutor, který je oprávněn vydávat exekuční příkazy, tedy i exekuční příkaz na prodej nemovitosti.
Exekuční příkaz na prodej nemovitosti se zasílá povinnému, oprávněnému a katastrálnímu úřadu. Exekutor tento příkaz vydá, i pokud usnesení o nařízení exekuce ještě nenabylo právní moci. Jedná se o tzv. předběžné opatření, které zaručuje neprodejnost daného nemovitého majetku. Až soud vyznačí doložku právní moci a tu zašle na pověřený exekutorský úřad, je možné provést samotný prodej nemovitosti na základě exekučního příkazu, vlastní dražbu. Pokud by povinný nebo oprávněný (což je velice nepravděpodobné) podal opravný prostředek (odvolání) proti usnesení, nadřízení soud o něm rozhodne. Buď potvrdí původní usnesení, nebo jej pozmění či jej dokonce může zrušit. V případě zrušení usnesení o nařízení exekuce je exekutor povinen neprodleně zaslat katastrálnímu úřadu oznámení o ukončení exekuce z důvodu zrušení usnesení.
V některých případech se oznámení o ukončení exekuce musí zasílat na dva katastrální úřady. Jedná se o situaci, kdy dlužník (povinný) má nemovitý majetek v obvodu jiného soudu než toho, který vydal usnesení. Soud, který je místně příslušný pro vydání usnesení o nařízení exekuce, ve většině případech je spojen s trvalým bydlištěm povinného. V praxi to znamená, že pokud dlužník bydlí v Klatovech, je místně příslušný Okresní soud v Klatovech, jenž vydá usnesení. Ovšem pokud vlastní povinný nemovitost ve Starém Plzenci, exekutor zasílá exekuční příkaz na Katastrální úřad Plzeň-jih.
Oznámení se musí zaslat jak na Katastrální úřad v Klatovech, tak na Katastrální úřad Plzeň-jih. V Klatovech totiž evidují usnesení soudu, a naproti tomu na Plzni-jihu zase exekuční příkaz. Pokud by se ukončení zaslalo pouze na jeden z těchto úřadu, nebyla by nemovitost „odblokována“ dostatečně a stále by na ní vázlo omezení k převodu vlastnických práv.
Prodej nemovitosti zatížené exekučním příkazem
Pokud by se striktně měl dodržovat zákon, tak by dlužníci nesměli vůbec manipulovat se svým majetkem, vyjma toho, aby si zajistili obživu a mohli hradit své nejzákladnější možné úhrady. Ovšem v praxi to vypadá trošičku jinak.
Opravdu podle exekučního řádu povinný nesmí během exekuce převádět vlastnická práva ke svým nemovitostem. Vlastně ani katastrální úřad by to provést nemohl, jelikož na listu vlastnictví eviduje usnesení o nařízení exekuce a exekuční příkaz na prodej nemovitosti. Ale co když dlužník dostane nabídku, za kterou by svou nemovitost prodal, zaplatit by dluh a ještě by mu zbylo? V omezených možnostech je to možné.
Dnes se některé realitní kanceláře specializují na tento druh převodu vlastnických práv. Nejtěžším úkolem je sehnat v tomto případě vhodného kupce, který je ochoten za specifických podmínek dům nebo byt koupit. Tyto speciální požadavky spočívají především v tom, že kupující nejprve uhradí peníze, které pokryjí částku exekuce. Počká se, až exekutor zadá katastru nemovitostí žádost o odstranění blokací. Katastr tuto transakci většinou v průměru provádí v době jednoho měsíce. Poté je možné sepsat kupní smlouvu, která je již tradičním dokladem nabývacího titulu k vlastnictví konkrétní nemovitosti.
Důležitým okamžikem, na který je dát si pozor, je sepsání takzvané smlouvy o smlouvě budoucí. V té jsou uvedené termíny, do kdy smlouva platí, kdy se převede určitá částka. Za jakých podmínek se přistoupí k samotné kupní smlouvě.
Mnozí exekutoři tuto možnost prodeje i vítají, jelikož je reálné, že budou mít uhrazenou dlužnou částku mnohem dříve než v případě, pokud by se konala samotná dražba. V dnešní době to není nic zas tak nemožného, ale někteří kupující tomuto převodu nevěří a bojí se o vlastní finanční prostředky, kterými nejprve zaplatí dlužnou částku exekutorovi. Riziko je na jednu stranu v každé finanční transakci, ale pokud ji máte řádně ošetřenou, cesta k nemovitosti je volná. Dalším plusem je navíc to, že nemovitosti v exekuci se prodávají za nižší ceny.
Splácení a vyhnutí se exekuci na nemovitost
Spousta dlužníků, pokud mají exekuci a chtějí situaci nějakým způsobem řešit, se snaží alespoň splácet. Exekutor není oprávněn dle zákona vyhotovovat splátkové kalendáře, takže vše záleží na dané domluvě mezi exekutorem, popřípadě zaměstnanci exekutorského úřadu, a povinným. V praxi je časté, že exekutor navrhne dlužníkovi částku, která je adekvátní k situaci a k přihlédnutí ke všem okolnostem. Pokud dlužník souhlasí a dodržuje takto ujednané splátky, exekutor není nucen konat dražbu nemovitosti. Při častém porušování nebo dokonce neplacení od samého počátku sjednání splátek, má exekutor povinnost zajistit věřiteli pohledávku a k exekuci nemovitého majetku může přistoupit.
Zjednodušeně řečeno, pokud se s exekutorem dohodnete, nemusí vůbec dojít k tolik vyhraněnému úkonu jako je dražba nemovitosti. Každý exekutorský úřad má ale ohledně splátek svá pravidla. Většinou pokud je dlužná částka malá (například do 20 000,- Kč), soudní exekutor žádá uhrazení najednou. Pokud se jedná o částky větší, některé exekutorské úřady povolují 2-3 splátky, pokud dlužník vlastní nemovitý majetek. Ovšem pokud exekutor posoudí, že se jedná o majetek nevalné hodnoty, často jsou stanovené splátky ve výši 10% vymáhané částky.
V případě nehrazení ani takto domluvených splátek, exekutor nařídí znalci vyhotovení znaleckého posudku na konkrétní nemovitost. Dlužník je povinen v tomto případě spolupracovat s exekutorským úřadem a musí znalce vpustit do nemovitosti, která má být předmětem dražby, aby mohl provést veškeré potřebné měření a úkony. Po vypracování a předání znaleckého posudku exekutorský úřad vydá dražební vyhlášku.
Pokud výnos z dražby nemovitosti nepokryje vymáhanou částku, v exekuci se nadále pokračuje. V případě vyššího než dostatečného pokrytí se zbývající částka po veškerých odečtených položkách vrátí dlužníkovi.
Dražba nemovitosti - výsledek exekuce
Dražba nemovitosti je výsledek exekuce na prodej nemovitosti. Musí jí předcházet blokace nemovitosti na katastru nemovitosti, tzn. že katastrální úřad na list vlastnictví dlužníka zapíše usnesení o nařízení exekuce a exekuční příkaz na prodej nemovitosti, který vydává exekutorský úřad. O tom je samozřejmě vlastník nemovitosti vyrozuměn. Pokud se nemovitý majetek nachází ve společném jmění manželů, je zablokován nerozdílně a draží se jako jeden podíl. Jestliže ovšem je dlužník pouze vlastníkem určitého podílu, do dražby může jít pouze tento konkrétní podíl.
Až usnesení o nařízení exekuce nabude právní moci a soud vyznačí doložku, kterou zašle danému exekutorskému úřadu, ustanoví exekutor znalce, který vytvoří znalecký posudek na budoucí předmět dražby. O ustanovení znalce je povinný informován.
Dalším krokem je vydání dražební vyhlášky, která musí být podle zákona všem přístupná. Většina exekutorů ji má vyvěšenou na svých internetových stránkách, ale povinností je ji mít uveřejněnou na úřední desce exekutorského úřadu, ke které musí mít veřejnost přístup.
V dražební vyhlášce se uvede datum, předmět a místo konání dražby. Znalecký posudek musí být přístupný k nahlédnutí. Do dražby se mohou přihlásit další věřitelé, které exekutorský úřad provádějící dražbu nevede jako oprávněného, a to prostřednictvím přihlášky pohledávky do dražby.
Dražitelé musí do určitého data uvedeného v dražební vyhlášce zaslat jistotu, částku, která je opravňuje být přítomen na dražbě. Když dražitel nevydraží nemovitost, tato částka se mu neprodleně vrátí, ve většině případech na číslo účtu, které uvede na listině dražitelů. Pokud vydraží, tato částka se odečítá od nejvyššího podání, které učinil.
Po dražbě se zasílá návrh soudu, aby rozhodnul, jaké částky, kterým věřitelům budou přisouzeny. Až po nabytí tohoto usnesení soudu, exekutorský úřad rozesílá konkrétní částky, do té doby je povinen nejvyšší podání u sebe deponovat.
Je vydražení nemovitosti koncem exekuce?
Většina laické veřejnost vnímá dražbu jako úplné ukončení exekuce právě proto, že tento úkon je asi nejvíce nejzásadnějším zásahem do vlastnických práv. Ovšem není tomu tak.
I když exekutor provede úspěšné vydražení dlužníkovi nemovitosti, automaticky to neznamená, že dlužník je od svého dluhu oproštěn a vše je v pořádku. Pokud nejvyšší podání učiněné v dražbě pokryje celkovou částku v exekuci a soud ji také exekutorskému úřadu „přiklepne“, tak exekuční řízení zaniká.
Ovšem pokud je učiněné nejvyšší podání nižší než je celková částka v exekuci, je ve vymáhání dluhu i nadále pokračováno, jen dojde k odečtení částky z vydražené nemovitosti. Exekutor je povinen v případě vydražení nemovitosti zajistit povinnému náhradní ubytování. Ve velkém případů exekutorský úřad zajistí toto ubytování na nějaké ubytovně, jelikož mu není uložena povinnost, aby náhradní bydlení bylo ve stejné kategorii jako je dražící se nemovitosti. Většina povinných tuto možnost odmítá a raději se nastěhují k příbuzným nebo ke známých. Pokud se jedná o dražbu nemovitosti, ve které evidentně povinný nemá trvalé bydliště nebo tam nebydlí, tato povinnost exekutora odpadá. V tomto případě se jedná o dražbu například rekreační nemovitosti.
Jestliže se povinný odmítne vystěhovat může vydražitel podat návrh na exekuci na vyklizení nemovitosti, které provede určitý exekutor. Samozřejmě tady povinný opět zaplatí náklady spojené s exekučním řízení, takže se mu vlastně dluh opět navýší.
Po vydražení nemovitosti pokračuje exekutorský úřad v dalším vymáhání pohledávky, a to způsobem, který je nejvhodnější. Často bývá exekutorem vydán exekuční příkaz na přikázání pohledávky z účtu nebo exekuční příkaz na přikázání pohledávky ze mzdy (tzv. exekuce na plat)nebo důchodu.
Pro povinného je mnohdy lepší, pokud se s exekutorem domluví, než se mu pak vydraží střecha nad hlavou. A není ojedinělé, že dlužníci spoléhají, že se exekutor k tomuto kroku nerozhodne.
Převedení nájemních a jiných práv při dražbě nemovitosti
Zvláštním specifikem při dražbě nemovitosti jsou různá omezení vlastnického práva, a to jak ve smyslu nájemních smluv, věcných břemen či omezeních vložené do listu vlastnictví prostřednictvím banky nebo peněžní instituce, u které má povinný sjednanou hypotéku. Při takových omezeních není ovšem nikterak znemožněna samotná dražba nemovitého majetku, jak by mohlo laickou veřejnost napadnout. Exekutorský úřad toto nebere jako překážku, i když samozřejmě je mnohem složitější přilákat na takovou dražbu větší počet dražitelů.
Exekutor nemá povinnost toto omezení uvést do dražební vyhlášky, ale musí být samozřejmě zmíněno ve znaleckém posudku, který si exekutorský úřad objednal. Ostřílení dražitelé vědí, že je opravdu vhodné se do znaleckého posudku podívat před dražebním jednáním a znát veškeré náležitosti týkající se konkrétního domu nebo bytu. Znalecký posudek musí být k nahlédnutí přímo na exekutorském úřadu, nebo může uveden na internetových stránkách daného úřadu.
Nájemní smlouvy jsou častým „omezením“. Vydražitel je povinen je zachovat v takovém rozsahu, v jakém jsou sepsány. V praxi to znamená, že nájemní vztah trvá dle podmínek stanových ve smlouvě sjednané s dlužníkem. Při převodu vlastnického práva se tedy vydražitel stává pronajímatelem a musí respektovat sjednané smlouvy s nájemci. V případě, že se blíží konec nájemní doby, může vydražitel upravit podmínky nové smlouvy, nebo ji ponechat či dále neprodloužit nájemní vztah. V tomto případu se jedná již o klasický vztah mezi pronajímatelem a nájemci, a nezáleží na v minulosti proběhnutém dražebním jednání.
Věcné břemeno je mnohem zásadnější zásah do vlastnických práv. Předmětem věcného břemena mohou být jak věci, tak i lidé. V případě fyzických osob se ve většině případů jedná o dožití starších lidí. Toto věcné břemeno může být odstraněno z katastru nemovitostí pouze se souhlasem oné osoby. Pokud se jedná o věci, často to bývají cesty nebo studny. Toto omezení se jen velmi těžko odstraňuje a to jen v konkrétně určených případech uvedených v zákoně.
Proto by každý dražitel měl znát omezení vlastnického práva k nemovitosti, kterou se hodlá vydražit, aby zbytečně nedocházelo v nejasnostech a nepříjemnostech v pozdějších majetkových vztazích.
Zdroj: http://www.exekucenemovitosti.cz
- více informací naleznete na blogu Exekuce - Oddlužení
2024 ©